Căn hộ chung cư hay nhà đất là những tài sản có giá trị lớn hàng trăm triệu, thậm chí nhiều tỷ đồng. Do vậy, khi tiến hành giao dịch và ký hết hợp đồng mua bán bất động sản với người bán, khách hàng phải hết sức chú ý.
Chính vì vậy, qua bài viết này chúng tôi sẽ chia sẻ 7 điểm cần hết sức chú ý trong trong hợp đồng mua bán bất động sản mà khách hàng cần phải biết, để tự bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.
Chỉ một vài điều khoản không rõ ràng trong hợp đồng mua bán bất động sản cũng khiến khách hàng gặp phải những thiệt hại nghiêm trọng, chịu oan những khoản phí không đáng có.
Nội dung Bài viết
Thời gian giao nhận bất động sản
Đây là một trong những điểm quan trọng nhất, cần phải lưu ý trước tiên khi ký kết hợp đồng mua bán bất động sản. Điểm khoản này giúp khách hàng có thể kiểm soát được việc chủ đầu tư có thực hiện bàn giao nhà đúng hạn hay không. Từ đó có cơ sở bằng chứng để quy kết trách nhiệm cho chủ đầu tư trong trường hợp dự án không thực hiện được đúng tiến độ bàn giao được ghi trong trong hợp đồng.
Hơn thế nữa, thông tin về trách nhiệm, các khoản bồi thường của chủ đầu tư nếu giao nhà không đúng thời hạn cũng rất quan trọng và cần phải chi tiết, minh bạch từng điều khoản một. Bởi vì trong trường hợp khách hàng không được giao nhà thì bắt buộc phải có người đứng ra chịu trách nhiệm và bồi thường chính đáng.
Tiến độ thanh toán
Theo điều 57 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rõ ràng về việc thanh toán tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau, cụ thể: Việc thanh toán trong mua bán, thuê hay mua bất động sản hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện nhiều lần.
Lần đầu, bên mua chỉ thanh toán không quá 30% giá trị của hợp đồng. Những lần tiếp thanh toán phải phù hợp với tiến độ xây dựng bđs nhưng phải đảm bảo tổng số không vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa được chủ đầu tư bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.
Đối với trường hợp bên mua, bên cho thuê là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số thanh toán không được quá 50% giá trị hợp đồng trước khi công trình được bàn giao.
Đối với trường hợp bên mua, bên đi thuê chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì khoản thanh toán không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng mua bán bất động sản chỉ được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Một điểm cần chú ý trong điều khoản tiến độ thanh toán là mức phí phạt nếu thanh toán chậm hơn so với thời hạn ghi trong hợp đồng. Điều này, giúp khách hàng tránh trường hợp thanh toán trễ hạn hay sai phương thức thanh toán dẫn đến việc phát sinh mức phí phạt không cần thiết.
Điều khoản giá trị hợp đồng
Trong hợp đồng mua bán bất động sản, khách hàng cũng cần phải chú ý tới giá trị hợp đồng. Cần xem xét kỹ lượng giá trị hợp đồng đã bao gồm cả tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí khác hay chưa. Các khoản chi phí này cần phải rõ ràng ngay từ đầu để tránh tranh chấp về sau.
Thực tế cho thấy, có rất nhiều trường hợp khách hàng đều không chú ý khoản mục này khi ký kết hợp đồng. Do vậy lợi dụng nhược điểm này, khi chủ đầu tư bàn giao nhà đã yêu cầu người mua phải ký thêm những giấy tờ và bắt buộc phải nộp những khoản phí khác. Cụ thể như tiền đặt cọc hoàn thiện căn hộ hay phí cấp sổ đỏ, sổ hồng.
Trường hợp khác chủ đầu tư lại tự ý tăng giá quản lý dịch vụ, thêm các khoản phí khác mà không hề có thỏa thuận trước với cư dân.
Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
Mục thuế GTGT khách hàng cũng cần kiểm tra kỹ khoản mục này trong hợp đồng mua bán bất động sản. Nhằm tránh trường hợp chủ đầu tư ăn gian thuế GTGT.
Nhiều hợp đồng mua bán bất động sản đều áp dụng cách tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng. Tuy nhiên cách tính này không hề đúng theo quy định của bộ Tài chính. Nhờ vậy chủ đầu tư đã ăn gian được khoản thuế GTGT của khách hàng.
Theo thông tư số 06/2012/TT của bộ Tài chính đã chỉ rõ: Trong hoạt động kinh mua bán bất động sản, giá tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá đất đã được trừ để tính thuế GTGT.
Chính vì thế đây chính là thủ đoạn chiếm dụng tiền một cách tinh vi của các chủ đầu tư mà khách hàng cần phải hết sức cẩn trọng.
Trang thiết bị, diện tích sở hữu
Ngoài những lưu ý phương thức thanh toán hay giá trị hợp đồng, khách hàng cũng cần phải đặc biệt chú ý đến các khoản mục diện tích, trang thiết bị được bàn giao đối với căn hộ chung cư. Thực thế đây luôn là một trong những rủi ro khách hàng hay mắc phải khi nhận bàn giao bất động sản.
Trong rất nhiều trường hợp mua bán bất động sản, chủ đầu tư không đo đạc lại diện tích mà chỉ sử dụng bản đo đạc từ những người đã được thuê để đem ra cho khách hàng.
Một điều nữa cần lưu ý trong hợp đồng mua bán bất động sản tại thời điểm bàn giao là những trang thiết bị và tiện nghi khách hàng sẽ nhận được khi bàn giao căn hộ. Tránh tình trạng chủ đầu tư bàn giao thiếu nhưng không bổ sung vào sau đó.
Thời gian giao nhận sổ đỏ, sổ hồng
Như chúng ta đã biết, sổ đỏ hay sổ hồng là một trong những giấy tờ pháp lý rất quan trọng chứng minh khách hàng có quyền sở hữu bất động sản mình đã mua hay không. Vì thế cần hết chú ý đến thời gian giao nhận sổ đỏ, sổ hồng. Theo quy định trong hợp đồng mua bán bất động sản của bộ Tài chính, chủ đầu tư phải giao sổ đỏ, sổ hồng ngay sau khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán công chứng và bên B đã thanh toán tiền mua bất động sản.
Khách hàng cũng cần chú ý tới các khoản phí thu thêm của chủ đầu tư để được cấp sổ đỏ, sổ hồng. Bởi theo quy định của pháp luật đó là trách nhiệm của bên chủ đầu tư, của bên bán, khách hàng không cần mất bất kỳ khoản phí nào cho quá trình này.
Các điều kiện bất khả kháng
Trong hợp đồng mua bán bất động sản, các điều kiện bất khả kháng hay bị khách hàng không chú ý. Chính bởi vậy rất nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng điều khoản này để né tránh trách nhiệm, không phải nộp các khoản bồi thường khi bàn giao nhà không đúng thời hạn như cam kết.
Do đó, khách hàng phải xem xét kỹ lưỡng tính hợp pháp của các điều kiện bất khả kháng. Tình huống bất khả kháng khá quen thuộc trong hợp đồng mua bán bất động sản là chủ đầu tư không giao nhà đúng tiến độ, viện cơ vào việc bị nhà nước thu hồi nhằm đẩy khách hàng vào vòng luẩn quẩn pháp lý. Trong khi đó, người phải chịu trách nhiệm chính là chủ đầu tư.
Ngoài 7 điều khoản cần phải lưu ý trong trong hợp đồng mua bán bất động sản được chia sẻ trong bài viết, khách hàng cũng cần chú ý xem bên đứng ra để ký kết hợp đồng có hợp pháp hay không. Bởi nếu không cẩn trọng trong bước này, hợp đồng mua bán bất động sản đã ký sẽ không có hiệu lực. Điều này ảnh hưởng trực tiếp quyền lợi của khách hàng về sau, nhất là khi xảy ra tranh chấp. Đừng quên truy cập muaban.info.vn để cập nhật những tin tức mới nhất về bất động sản.
